Category: Nekilnojamojo turto ir statybų teisė

Įsivaizduokime situaciją, kuri šiandien nekilnojamojo turto rinkoje pasitaiko itin dažnai. Pirkėjas randa būstą, susitaria dėl kainos, pasirašo preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį, sumoka avansą ir laukia, kol bus parengti dokumentai pagrindinei sutarčiai sudaryti. Šalys bendrauja, derina terminus, kartais net pratęsia susitarimus ar atlieka papildomus mokėjimus. Tačiau rinka keičiasi – kainos kyla, atsiranda kitas pirkėjas, pasirengęs mokėti daugiau. Tuomet viena šalis nutraukia ikisutartinius santykius, grąžina avansą, sumoka sutartyje numatytas netesybas ir mano, kad klausimas išspręstas. Tačiau ar tikrai?

Šią, iš pirmo žvilgsnio, gyvenimišką situaciją visai neseniai iš esmės įvertino Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, aiškiai pasakė: nutraukus ikisutartinius santykius, nuostolių atlyginimo klausimas negali būti sprendžiamas formaliai. Jis turi būti vertinamas pagal konkrečius ir aiškius kriterijus, o vien netesybų sumokėjimas nebūtinai reiškia atsakomybės pabaigą.

Advokatų profesinės bendrijos AVOCAD advokatė Viktorija Dubovskienė pažymi, kad ši nutartis reikšminga tuo, jog teismas labai aiškiai atskyrė dvi situacijas – kada ikisutartinių santykių nutraukimas sukelia tik sutartines pasekmes ir kada jis perauga į pareigą atlyginti papildomus nuostolius.

„LAT iš esmės pasakė, kad pats ikisutartinių santykių nutraukimas dar nereiškia automatinės teisės į bet kokių nuostolių atlyginimą. Tačiau jeigu nutraukimas yra nesąžiningas ir kita šalis dėl to patiria realius nuostolius, jie turi būti atlyginami“, – sako advokatė.

Nagrinėtoje byloje teismas vertino situaciją, kai pardavėjas, sudaręs preliminariąją sutartį dėl turto pardavimo už 124 tūkst. eurų, jos neįvykdė ir vėliau tą patį turtą pardavė trečiajam asmeniui už 190 tūkst. eurų. Esminiu tapo ne pats sutarties nutraukimo faktas, o tai, kodėl jis įvyko ir kokias pasekmes sukėlė kitai šaliai. LAT nustatė, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta ne dėl objektyvių kliūčių, o dėl pardavėjo sprendimo pasinaudoti pasikeitusia rinkos situacija ir gauti didesnę ekonominę naudą.

„Šioje vietoje itin svarbūs kriterijai, kuriuos išryškino teismas – ar šalis elgėsi sąžiningai, ar ikisutartiniai santykiai faktiškai tęsėsi, ar kita šalis turėjo pagrįstą lūkestį sudaryti pagrindinę sutartį ir ar dėl nutraukimo ji patyrė realius nuostolius“, – pabrėžia Viktorija Dubovskienė.

LAT aiškiai pasisakė ir dėl nuostolių pobūdžio. Pirkėjas, veikdamas sąžiningai ir turėdamas galiojantį susitarimą, turėjo realią galimybę įsigyti turtą už sutartą kainą. Nutraukus preliminariąją sutartį ir išaugus rinkos kainoms, tokios galimybės jis neteko. Teismas pripažino, kad šis praradimas nėra hipotetinis – tai realūs ikisutartiniai nuostoliai, kurie turi būti atlyginami, jei yra tiesioginė nesąžiningo elgesio pasekmė.

„Ši nutartis svarbi dar ir tuo, kad ji labai aiškiai parodo – nuostoliai ikisutartiniuose santykiuose vertinami ne automatiškai, o per priežastinio ryšio, sąžiningumo ir realių pasekmių kriterijus. Jei viena šalis nutraukia susitarimą vien tam, kad gautų didesnę kainą, o kita dėl to objektyviai praranda galimybę įsigyti turtą, tokia gauta nauda gali tapti atlygintinais nuostoliais“, – akcentuoja AVOCAD advokatė.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra aiškus signalas rinkai, kad preliminariosios sutartys nėra „laikinos“ ar „be pasekmių“. Jos sukuria teisėtus lūkesčius, o jų nutraukimas turi būti vertinamas atsakingai. Kainų pokyčiai ar palankesnės rinkos sąlygos savaime nepateisina vienašališko pasitraukimo iš susitarimo, o nuostolių atlyginimo klausimas bus sprendžiamas ne formaliai, bet pagal realią šalių elgseną ir jos sukeltas pasekmes.

Paskutinės vasaros dienos ir rugsėjo mėnuo – metas, kai miestai ūžia nuo studentų ir būsto paieškų. Pirmoji nuomos sutartis ar būsto keitimas gali atrodyti paprastas formalumas, tačiau būtent čia dažniausiai slypi brangiai kainuojančios klaidos. Neužfiksuota būsto būklė, žodiniai susitarimai ar neapgalvotos sutarties sąlygos neretai tampa ilgų ginčų teismuose priežastimi.

Pasak advokatų profesinės bendrijos AVOCAD vyresniosios teisininkės Karolinos Briliūtės, bene svarbiausias pirmas žingsnis šiame procese yra tinkama būsto apžiūra prieš sudarant nuomos sutartį.

Teisininkė pažymi, kad jeigu kyla ginčas, kas apgadino būstą, esminiai įrodymai yra būsto būklės užfiksavimas iki nuomos sutarties sudarymo. Esminė apsauga, siekiant įrodyti savo poziciją, užtikrinama tuomet, kai būsto būklė yra fiksuojama. „Tokiu atveju prieš sutarties sudarymą patartina tiek nuomotojui, tiek nuomininkui nufilmuoti patalpas, vaizdo įraše įrašant (pasakant) datą, kuomet daromas įrašas, apžvelgti patalpų būklę įvardinant, kokie apgadinimai, defektai jau yra iki nuomos sutarties sudarymo. Užfiksuotus defektus būtina įtraukti į nuomos sutartį, juos aiškiai aptariant“, – pataria K. Briliūtė.

Priešingu atveju, jau nuomos sutarties vykdymo metu arba po jos pasibaigimo, nuomotojas gali laikytis pozicijos, kad tam tikrus defektus būstui padarė nuomininkas. Pagal bendrąsias įrodinėjimo taisykles, tokius teiginius paneigti pareiga kyla nuomininkui. Šiam neturint vaizdinės medžiagos, kyla grėsmė, kad nuomininkas negalės apsiginti nuo jam keliamų reikalavimų bei turės padengti būstui padarytus nuostolius, nors jie ir buvo iki sutarties sudarymo. Atitinkamai, užfiksavus būsto būklę, įrodinėjimo pareiga lengviau įgyvendinama ir nuomotojui, teigiant, kad nuomos laikotarpiu būtent nuomininkas padarė tam tikrus pažeidimus ir tokiu būdu sukėlė žalą, kurią privalo atlyginti.

AVOCAD teisininkė įvardija ir antrą svarbų žingsnį – rašytinės sutarties sudarymą. „Nors įstatymai numato, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti sudaroma ir žodžiu, teisminė praktika ir kylančių ginčų apimtis patvirtina, kad nereikėtų susigundyti jos paprastumu“, – įspėja Karolina Briliūtė.

Neturint rašytinės sutarties kaip įrodymo ir, pavyzdžiui, nuomininkui nesumokėjus nuomos mokesčio nuomotojui sudėtinga įrodyti, kad nuomininkas apskritai gyveno patalpose, sudėtinga įrodyti tikrąją šalių valią, kas buvo sulygta nuomos sutartimi (kaina, mokėjimo terminas, netesybos, baudos, kokia sutarta nutraukimo tvarka, įspėjimo apie sutarties nutraukimą terminai ir pan.). Tokiu būdu įrodinėjimas apsunksta, nes lemiama reikšmė suteikiama šalių paaiškinimams arba liudytojų parodymams, o tokia biurokratinė našta, visų pirma, teisme vargina pačias šalis. Papildomo vargo išvengti galima sudarius rašytinę nuomos sutartį ir kuo detaliau aptarus visas sutarties sąlygas, kad nebūtų palikta vietos šalių interpretacijai.

Pasak teisininkės, šiuo aspektu derėtų įsivertinti galimas grėsmes ir potencialius ginčus ir nesusivilioti nesudaryti rašytinės sutarties tam, kad būtų išvengta mokesčių.

Teisininkė Karolina Briliūtė taip pat atkreipia dėmesį į tai, kad būsto subnuoma įmanoma tik gavus savininko sutikimą. Pakankamai dažnos situacijos, kuomet keli nuomininkai (studentai) išsinuomoja vieną būstą, tačiau vėliau vienas iš nuomininkų nusprendžia išsikraustyti ir „pernuomoti“ kambarį kitam. Tokiu atveju būtinas dar vienas papildomas veiksmas – gauti savininko sutikimą subnuomuoti būstą. To nepadarius ir tarp šalių kilus ginčams, subnuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia. Kaip ir pagrindinės nuomos atveju, dera nepamiršti užfiksuoti patalpų būklę vaizdinėje medžiagoje. Tokiu būdu apsidraudžia ir nuomininkas ir subnuomininkas, jeigu vėliau kiltų klausimų, dėl kieno kaltės padaryti kokie nors pažeidimai patalpoms.

Pasak teisininkės, būtina žinoti ir apie papildomą apsaugą nuomininkui – galimybę prašyti pripažinti nuomos sutarties sąlygas nesąžiningomis.

Tokiu atveju, jeigu nuomotojas yra juridinis asmuo, nuomininkui, kaip vartotojui, neabejotinai galioja papildoma vartotojams taikytina apsauga – galimybė nuomos sutarties nuostatas prašyti pripažinti negaliojančiomis. „Derėtų nepamiršti, kad fizinis asmuo taip pat gali būti pripažintas verslininku, jeigu gyvenamųjų patalpų nuoma yra įprasta (dažna) jo veikla, iš to yra gaunamos pajamos arba tam tikra dalis iš nuomos gautų lėšų sudaro nuomotojo pajamas. Tokiu būdu nuomininkui galioja vartotojams taikytina papildoma apsauga“, – pabrėžia teisininkė.

Anot Karolinos Briliūtės, nesąžiningomis gali būti pripažintos tokios sąlygos, kurios iš esmės išbalansuoja nuomotojo ir nuomininko teisių ir pareigų pusiausvyrą, kai nuomininkas atsiranda ženkliai blogesnėje padėtyje, nei nuomotojas.

Dėl šios priežasties palankiau įrodyti sutartas aplinkybes tuomet, kai yra sudaryta rašytinė sutartis, o ne vien remtis žodiniais paaiškinimais kilus ginčui dėl to, kas buvo sutarta tarp nuomotojo ir nuomininko.

Apibendrindama teisininkė sako, kad sudarant nuomos sutartis, rekomenduotina nevengti jas sudaryti raštu, kaip įmanoma detaliau susitariant dėl visų sutarties sąlygų, kad būtų išvengta tokių nuostatų interpretacijų, prieš sutarties sudarymą – užfiksuoti patalpų būklę tiek nuomotojui, tiek nuomininkui, įsivertinti, kad sutarties sąlygos neiškreiptų sutarties šalių teisių ir pareigų balanso, o vieno iš nuomininkų pasikeitimas sutartiniuose santykiuose galimas tik gavus nuomotojo sutikimą.

 

 

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) priėmė reikšmingą nutartį dėl nekilnojamojo turto agentūrų sutarčių – vienašališkai parengtos brokerių sutartys, kuriose numatytos pareigos mokėti komisinius ir už neįvykdytas paslaugas, laikytinos nesąžiningomis vartotojų atžvilgiu.

Byloje buvo nagrinėtas ginčas dėl 1500 Eur sumos, kurią nekilnojamojo turto agentūra reikalavo sumokėti kaip komisinius už paslaugas, nors turtas galiausiai buvo parduotas pačios savininkės pastangomis ir ne agentūros surastam pirkėjui. LAT priėmė sprendimą vartotojos naudai – panaikino pirmosios ir apeliacinės instancijos sprendimus, kuriuose buvo patenkintas brokerio ieškinys.

Tai signalas visam NT sektoriui

Kadangi Lietuvoje teisės aktai nekilnojamojo turto agento (brokerio) paslaugų teikimo atskirai nereglamentuoja, LAT praktika turi ypatingą reikšmę vertinant, ar brokerių sudaromos sutartys ir teikiamos paslaugos atitinka teisėtus vartotojų interesus.

Advokatų profesinės bendrijos AVOCAD advokato Eimanto Čepo teigimu, ši byla sukuria svarbų precedentą, kuriame teismas aiškiai pasakė: įprastos brokerių naudojamos sutartys yra standartinės formos ir savaime nereiškia, kad vartotojas su jų turiniu sutiko sąmoningai ar individualiai bei detaliai jį aptarė.

„Teismas šioje byloje konstatavo, kad brokerio parengta sutartis buvo iš anksto suformuota, šabloninė, todėl jai taikomi vartotojų teisių gynimo ir sąžiningumo kriterijai, o pareiga įrodyti, kad sąlygos buvo individualiai aptartos, tenka būtent verslininkui – brokeriui“, – pažymi E. Čepas.

Kai mokestis reikalaujamas vien už sutarties faktą

Vienas iš esminių ginčo aspektų – brokeris reikalavo apmokėjimo už paslaugas net tada, kai realios paslaugos nebuvo suteiktos. Klientė turtą pardavė pati, o agentūra pirkėjo nesurado, tačiau brokeris teigė, jog apie parduodamą turtą buvo skelbiama tinklalapiuose ir interneto svetainėse, kitose tam skirtose priemonėse, todėl buvo patirtos išlaidos ir brokeris turi teisę gauti atlygį už paslaugas. Atsižvelgiant į tai, remdamasi net keliais sutarties punktais, agentūra pareikalavo 1500 Eur atlygio.

LAT pasisakė aiškiai: „tikrieji Sutarties šalių ketinimai – atsakovė siekė ieškovės pagalba parduoti žemės sklypus, o ieškovė – surasti atsakovės žemės sklypų pirkėją, sudaryti su juo avansinę sutartį ir gauti už tai iš atsakovės 2000 Eur atlyginimą… <…> ieškovė atsakovės žemės sklypų pirkėjo nesurado, avansinės sutarties su pirkėju nesudarė, žemės sklypai buvo parduoti be ieškovės pagalbos, taip pat byloje nėra duomenų, kad ieškovė būtų atlikusi kokius nors veiksmus atsakovės naudai vykdydama Sutartį. Dėl nurodytų priežasčių nėra pagrindo konstatuoti, kad ieškovei priklauso atlyginimas pagal Sutarties 8 punktą…“

Pasisakydamas dėl brokerio sutartyje numatytos sąlygos komisinių mokėjimui ir ne už suteiktas paslaugas, LAT pažymėjo, kad „sutarties sąlygos nėra aiškios ir pakankamai suprantamos, neatitinka skaidrumo reikalavimo, todėl laikytinos nesąžiningomis“. Teismo vertinimu, nėra pagrindo išvadai, kad vartotojas būtų sutikęs su sąlyga, jog būtų nustatytas atlyginimas brokeriui, nepriklausomai nuo to, ar brokeris įvykdė savo įsipareigojimus pagal sutartį.

Verslininko atsakomybė – įrodyti, kad sutartis sąžininga

Kasacinis teismas taip pat išaiškino, kad paslaugų sutartimis negali būti įtvirtinama pareiga mokėti vien pagal tai, kad sutartis buvo sudaryta, nes tokiu atveju paslaugų teikėjas neprisiima realios atsakomybės dėl veiklos kokybės. Dar daugiau – agentūra, remdamasi sutartimi, nenumatė jokios pareigos teikti informaciją apie tai, ką konkrečiai padarė vartotojo naudai.

„Vien tai, kad sutartis buvo pasirašyta, neįrodo, kad paslaugos buvo realiai teikiamos, o jei nebuvo įrodyta, kokios konkrečiai paslaugos suteiktos ir kokios išlaidos patirtos, atlygio reikalauti negalima“, – pabrėžia Eimantas Čepas.

Teismas nutartyje nurodė net penkias sutarties nuostatas, kurios laikytinos nesąžiningomis vartotojo atžvilgiu:

• Draudimas be brokerio žinios parduoti turtą ar  keisti kainą.
• Pareiga sumokėti komisinius net jei brokeris neįvykdė sutarties ir nesurado pirkėjo.
• Reikalavimas sumokėti fiksuotą 1500 Eur komisinių sumą net ir nesuteikus  paslaugų.
• Draudimas vartotojui bendrauti su brokerio surastais pirkėjais.
• Nuostata, kad brokeris neprivalo teikti jokios informacijos apie savo veiksmus.

„Tai vienas aiškiausių LAT signalų dėl vartotojų apsaugos: paslaugų teikėjas negali pasislėpti už šabloninių sutarčių. Jei nori atlygio, turi įrodyti, kad realiai dirbo ir suteikė naudą klientui“, – sako advokatas E. Čepas.

Rekomendacija NT agentūroms – persvarstyti sutarčių modelius

Pasak advokato, ši byla svarbus precedentas. “Vartotojų teisės nėra formalumas. Net jei sutartis pasirašyta, ji turi būti sąžininga, aiški ir atspindinti realų susitarimą. Kviečiame NT agentūras ir brokerius įsivertinti, ar jų naudojamos sutartys atitinka sąžiningumo, aiškumo ir skaidrumo principus bei, esant poreikiui, jas atnaujinti“, – apibendrina Eimantas Čepas.

 

Dešimtmečius apleista kaimo sodyba: stogas įgriuvęs, sienos sunykusios, tačiau pamatai vis dar matomi. Miesto centre stovėję gamyklos griuvėsiai: dalis konstrukcijų sugriauta, bet kai kurios sienos dar išlikusios. Ar tokie pastatai vis dar egzistuoja teisiškai, ar laikomi išnykusiais? Šie klausimai yra svarbūs ne tik savininkams, bet ir teismams sprendžiant ginčus dėl nuosavybės teisių. Situaciją apsunkina tai, kad teisės aktuose nėra daikto išnykimo sąvokos.

Pasak advokatų profesinės bendrijos AVOCAD advokato Eimanto Čepo, teisė į nuosavybę yra viena iš esminių Konstitucijoje įtvirtintų teisių. „Nuosavybės neliečiamumas ir apsauga reiškia, jog savininkas turi teisę su jam priklausančiu turtu atlikti bet kokius veiksmus, išskyrus uždraustus įstatymo, naudoti savo turtą ir lemti jo likimą bet kuriuo būdu, kuriuo nepažeidžiamos kitų asmenų teisės ir laisvės“, – primena teisininkas.  Įvairūs sukuriami ar esami statiniai, kaip viena iš nuosavybės formų, privalomai turi būti registruojami nekilnojamojo turto registre. Klausimas – o ar gali statinys išnykti?

„Remiantis teisės aktų, reglamentuojančių daiktų, daiktinių teisių ir juridinių faktų registravimą, nuostatomis, viešame registre, be kita ko, turi būti registruojamas buvusio daikto išnykimo faktas. Taigi, akivaizdu, kad statinys teisiškai išnykti gali ir tai turi būti fiksuojama viešame registre“, – sako E.Čepas. Tačiau, anot advokato, susidaro keista situacija, kadangi daikto išnykimo sąvokos teisės aktuose nėra. Tai savo praktikoje yra pažymėjęs ir Lietuvos Aukščiausiasis Teismas.

Daikto išnykimo sąvoka iš esmės yra suformuota tik teismų praktikos taisyklėje, kad tik nustačius statinio visiško sugriuvimo, sunaikinimo ar nugriovimo faktą – t. y. kad statinio konstrukcijų nelikę arba likusios tik po žemės paviršiumi giliau kaip 0,5 m esančios laikančiosios konstrukcijos (požeminio statinio, t. y. statinio, kurio visos konstrukcijos arba didžioji jų dalis buvo po žemės paviršiumi, atveju – kai nelikę visų statinio laikančiųjų konstrukcijų), išskyrus atvejus, kai statinio ar jo dalių griovimo darbai atliekami statinio rekonstravimo ar kapitalinio remonto metu, laikytina, kad statinys yra išnykęs, todėl jis ir daiktinės teisės į jį turi būti išregistruoti.

„Taigi, konstatavus statinio visišką sugriuvimą, sunaikinimą ar nugriovimą, statinys laikomas išnykusiu, todėl jis turi būti išregistruotas ir atvirkščiai – nesant pagrindo konstatuoti statinio visiško sugriuvimo, sunaikinimo ar nugriovimo, nėra pagrindo jį laikyti išnykusiu“, – pažymi advokatas.

Dėl tokio reglamentavimo – ginčai teismuose

Dėl tokio teisinio reglamentavimo praktikoje ne retai kyla ginčai, tai kiek ir kokių vis dėlto tų pastato konstrukcijų turi būti sugriauta, sunaikinta ar nelikę, kad statinys būtų laikomas išnykusiu bei priešingai, jog būtų galima įrodyti, kad statinys vis dar teisiškai gali egzistuoti.

Pagrįsti statinio egzistavimo faktą gali būti ypatingai svarbu siekiant atkurti senus statinius. Teismų praktikoje taip pat aiškiai pabrėžiama, kad tuo atveju, kada nėra savininko valios pastatą nugriauti, tačiau pastatas sunyksta, nebelieka jo laikančiųjų konstrukcijų, savininkas, laikydamasis teisės aktų nustatytos tvarkos, turi teisę statinį atkurti. Teisė atkurti statinį negali būti varžoma, jeigu įgyvendinama teisės aktų nustatyta tvarka, t. y. turi būti užtikrinta ir nevaržoma asmens konstitucinė teisė į nuosavybę ir galimybę ja naudotis.

AVOCAD advokatas teigia, kad yra atvejų, kai teismai faktą, jog išlikusios vien tik statinio pamato dalys, o ne visa pamato konstrukcija, vertino kaip leidžiantį daryti išvadą, jog laikančiosios konstrukcijos neišlikusios, o statinys turėtų būti laikomas visiškai sugriuvusiu. Teismas nurodė, jog konstatavus, kad nėra likusios nė vienos laikančiosios konstrukcijos, o likusios pamato dalys negali įgyvendinti laikančiosios konstrukcijos paskirties, gyvenamasis namas neatitinka įstatyme įtvirtintos statinio sąvokos, todėl laikytinas statinio likučiais, o ne statiniu. Atitinkamai – turi būti pripažintas išnykusiu.

Taigi, pasak teisininko, statinio išnykimo sąlyga minėtu atveju buvo siejama su aplinkybe, ar statinio likučius realiai galima naudoti pagal paskirtį. Kitais atvejais išnykimo sąlyga buvo pripažinta iš esmės remiantis tik vizualiu ir subjektyviu situacijos vertinimu, t. y. teismas sprendė, kad statinys yra išnykęs, nes akivaizdžiai matyti tik jo atskiri fragmentai ir liekanos.

Visgi naujausioje teismų praktikoje pateikiamas kitoks aptariamos situacijos išaiškinimas: sprendžiant dėl statinio išnykimo fakto ir vertinant, ar jo konstrukcijos yra išlikusios, nėra reikšminga aplinkybė, ar išlikusios statinio konstrukcijos atitinka naujo statinio konstrukcijoms keliamus atsparumo, stabilumo ar vientisumo reikalavimus. Paprastai tariant, buvo išaiškinta, kad sprendžiant dėl statinio pripažinimo išnykusiu ar ne, nėra svarbu ar išlikusios statinio konstrukcijos vis dar gali būti panaudotos pagal pagrindinę jų paskirtį, o reikšmingas yra išlikusių konstrukcijų, nevertinant jų atitikties reikalavimams, keliamiems naujo statinio konstrukcijoms, bet ne jų fragmentų ar liekanų egzistavimo faktas. Be to, teismas paaiškino, kad aplinkybė, jog pavyzdžiui statinio  pamatas yra pažeistas, suskaldytas pavieniais luitais, taip pat nesudaro pagrindo pripažinti, jog yra išlikę tik statinio pamato fragmentai ar liekanos.

Pasak, advokato Eimanto Čepo, kadangi teisės aktuose nėra įtvirtintos aiškios ir konkrečios sąvokos, kas gali būti laikoma išnykusiu statiniu, ginčui persikėlus į teismus, kiek ir kokie statinio likučiai gali būti pakankami pripažinti nesant pagrindo konstatuoti statinio visiško sugriuvimo, sunaikinimo ar nugriovimo, ir atitinkamai nelaikyti išnykusiu, ar priešingai – pripažinti statinio išnykimą, lieka įrodinėjimo byloje dalykas ir galutinis vertinimas skirtingose bylose gali skirtis.

 

Jūsų žemės sklype nustatytas kelio servitutas tam, kad gretimame žemės sklype esantis Jūsų kaimynas, turėtų patekimą iki jo žemės sklypo. Ką daryti, jei sugalvojote, jog toje vietoje, kurioje yra nustatytas kelio servitutas, norėtumėte, pavyzdžiui, pasistatyti sandėliuką, o kelio servitutą perkelti į kitą vietą tačiau, kaimynas jau yra pasigerinęs gerbūvį ir jo sukūrimui investavo nemažą sumą.

Apie tai, kokias pareigas turite ir koks teisinis reglamentavimas galioja tokiai situacijai, pasakoja advokatų profesinės bendrijos „AVOCAD“ teisininkė Viktorija Dubovskienė.

Pirmiausiai, anot teisininkės, būtina žinoti, kad Konstitucijoje yra įtvirtintas svarbus nuosavybės neliečiamumo principas. „Aiškindamas šį principą, Konstitucinis Teismas yra konstatavęs, kad nuosavybės neliečiamumas ir apsauga reiškia, jog savininkas turi teisę valdyti jam priklausantį turtą, juo naudotis ir disponuoti, taip pat teisę reikalauti, kad kiti asmenys nepažeistų šių jo teisių, o valstybė turi pareigą ginti ir saugoti nuosavybę nuo neteisėto kėsinimosi į ją“, – atkreipia dėmesį V. Dubovsienė.

Apibūdintai situacijai spręsti, žemės sklypo savininkui, kurio sklype nustatytas kelio servitutas, daiktinių teisių gynimo būdai yra įtvirtinti Civiliniame kodekse. Pagal jame nustatytą teisinį reglamentavimą, būdas, kuris turėtų būti taikomas, ginant savininko teises, priklauso nuo to, kaip pasireiškia daikto savininko teisių pažeidimas. „Jeigu savininko teisių pažeidimas nesusijęs su valdymo netekimu, ką turime šioje apibūdintoje situacijoje ir, jeigu nepavyksta su kaimynu susitarti, turėtų būti reiškiamas ieškinys dėl nuosavybės teisės pažeidimų, nesusijusių su valdymo netekimu, pašalinimo – negatorinis ieškinys“, – pabrėžia teisininkė.

Savininko teisė reikšti negatorinį ieškinį taip pat įtvirtina Civilinis kodeksas. Pagal jį, savininkas gali reikalauti pašalinti bet kuriuos jo teisės pažeidimus, nors ir nesusijusius su valdymo netekimu.

Lietuvos Aukščiausias Teismas yra nurodęs, jog, pareiškęs negatorinį ieškinį, ieškovas turi įrodyti du dalykus:

• kad jis yra turto savininkas;
• kad jo teisės yra pažeistos.

Pasak AVOCAD teisininkės, minėtoje situacijoje, kad ieškovas yra turto savininkas, nebus sunku įrodyti.  Tačiau, visa įrodinėjimo našta nusikels į antrąjį punktą – kad nustatytu kelio servitutu yra pažeidžiamos savininko teisės. Modeliuokime, kad šiose faktinėse aplinkybėse, žemės sklypo savininkas laikytų, jog kaimyno gerbūvis, įskaitant, bet neapsiribojant kaimynui priklausantys vartai, tvora, medžiai, tujos ir pan. yra trukdis ir savininkas negali naudoti šių objektų užimtos žemės sklypo dalies, kelio servituto dalyje.

Tokiu atveju negatoriniu ieškiniu ginama konkretaus asmens subjektinė nuosavybės teisė. Negatorinio ieškinio atveju ieškinio dalykas (reiškiami reikalavimai) gali būti:

• nutraukti ieškovo subjektinę nuosavybės teisę pažeidžiančius veiksmus;
• atkurti iki ieškovo subjektinės nuosavybės teisės pažeidimo buvusią padėtį;
• uždrausti ateityje taip pažeisti ieškovo subjektinę nuosavybės teisę.

Tačiau, šioje situacijoje Lietuvos Aukščiausias Teismas nurodė ir išaiškino, kad įstatymų leidėjas žemės sklypo savininko teisių pažeidimo, susijusio su gretimame žemės sklype arti sklypo ribos ar ant sklypų ribos augančiais medžiais, krūmais ir kitais augalais, skirtingai nei žemės sklypo savininko teisių pažeidimo, susijusio su gretimame žemės sklype ar ant sklypų ribos vykdomomis statybomis, tiesiogiai nesieja su teisės aktų reikalavimų pažeidimu. Todėl tam, kad būtų pagrindas tenkinti negatorinį ieškinį dėl subjektinės nuosavybės teisės, kurios pažeidimas siejamas su gretimame žemės sklype arti sklypo ribos ar ant sklypų ribos augančiais medžiais, krūmais ar kitais augalais, gynimo, ieškovas, be kita ko, privalo įrodyti, kad jo subjektinė nuosavybės teisė yra pažeista. Tai, kad byloje nustatoma, jog medžiai, krūmai ar kiti augalai auga ant sklypų ribos ar gretimame žemės sklype tokiais atstumais nuo sklypo ribos, kurie neatitinka nustatytų teisės aktuose, nėra pagrindas pripažinti, kad negatorinį ieškinį pareiškusio ieškovo subjektinė nuosavybės teisė yra pažeista.

Taigi, pasak teisininkės, reiškiant reikalavimą su negatoriniu ieškiniu, nepakanka nurodyti tik objektų, kurie, ieškinio pateikiančio subjekto pateikimu trukdo jam naudotis daiktu pagal paskirtį. Tokiu atveju reikia įrodyti, kaip tie objektai pažeidžia jo teises.

Pirmoji loftų banga Lietuvoje praūžė daugiau nei prieš dešimtmetį. Tuo metu šia naujiena labiausiai žavėjosi žmonės, kurie siekė įsigyti savo gyvenamąjį plotą kiek pigiau, taip pat menininkai, ieškantys nestandartinių erdvių. Maža kaina ir erdvės nusverdavo visas kitas abejones ir neaiškumus.

Įsigijus patalpas naujieji savininkai susidūrė su aibe problemų – patalpos dažnu atveju buvo registruotos, kaip administracinės ar kitos paskirties, dėl to savininkams buvo skaičiuojamas nekilnojamojo turto mokestis, žmonės negalėjo deklaruoti savo gyvenamosios vietos, kredito įstaigos taikydavo mažiau palankias finansavimo sąlygas, patalpų statuso keitimas truko nemažai laiko, o neretu atveju buvo ir išvis neįmanomas.

„Taigi, prieš įsigyjant loftą, pirmiausiai vertėtų įsitikinti, ką įsigyjate ir ar tai nėra negyvenamosios paskirties patalpos, – sako advokatų profesinės bendrijos AVOCAD partneris, advokatas Laurynas Staniulis

Administracinių nusižengimų kodeksas nustato, jog statinio ir jo patalpų naudojimas ne pagal paskirtį užtraukia baudą nuo 280 iki 3000 eurų. Pakartotinis – nuo 400 Eur iki 6000 Eur. „Pažeidimą nustatyti ganėtinai sunku ir iki šiol praktikoje baudų nepasitaikė, tačiau apie šią galimybę kiekvienas įsigyjantis negyvenamosios paskirties patalpas ir ketindamas jose nuolat gyventi, turi žinoti“, – perspėja teisininkas.

Pasak Lauryno Staniulio, be paminėtų rūpesčių, apie loftų savininkai gali susidurti  su dar sudėtingesniais klausimais dėl bendrojo naudojimo objektų ar objektų priklausančių bendrosios dalinės nuosavybės teise valdomų pagal nustatytą naudojimosi tvarką, priežiūros.

Pavyzdžiui, prabėgus kuriam laikui nuo pirmojo remonto, kyla klausimai: o kas vis tik turi prižiūrėti ir rūpintis pastato, kuriame įsikūrę loftai, bendrosiomis konstrukcijomis, kieno lėšomis organizuoti stogo remonto darbus, keisti ar remontuoti vandentiekio ir nuotekų tinklus?

Pasak advokato, iš vienos pusės atrodo labai paprasta ir suprantama – Civiliniame kodekse yra aiškiai nustatyta, kad butų ir kitų patalpų savininkai bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Sprendimai tokiu atveju gali būti priimami balsų dauguma. Tačiau ši norma yra taikoma tik tada, kai yra suformuotos ir įregistruotos savarankiškos patalpos.

Tačiau kai kuriais atvejai loftai yra parduodami ne kaip atskirti turtiniai vienetai, o kaip dalinės nuosavybės objektai su nustatyta naudojimosi tvarka. Tokiu atveju, bet kokie klausimai, susiję su turto priežiūra ar remontu, turi būti sprendžiami vienbalsiai, išskyrus atvejus, kai šalinama avarinė būklė.

Šiuo atveju galioja teisės norma, kad bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu, o kai yra nesutarimas, valdymo, naudojimosi ir disponavimo tvarka nustatoma teismo tvarka pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį.

„Taigi, nusprendus perdažyti laiptinės sienas, pakeisti sugedusią spyną ar atlikti kitą smulkų darbą, kuris nesusijęs su avarinės būklės šalinimu, bus reikalinga gauti visų bendrasavininkų sutikimą, o sutikimo nedavęs bendraturtis, ne tik neturės pareigos atlyginti išlaidų, bet ir galės trukdyti atlikti darbus“, – perspėja advokatas.

Dar keblesnė situacija būtų nusprendus atlikti darbus, kuriems reikalingas statybą leidžiantis dokumentas, nes statybą leidžiantis dokumentas yra išduodamas tik visų bendraturčių prašymu, o atsisakiusio bendraturčio nepavyks priversti net ir teismo tvarka.

Pasak Lauryno Staniulio, tai tikrai nereiškia, kad loftas negali būti naudojamas kaip gyvenamoji vieta, tačiau priimant sprendimą įsigyti negyvenamosios paskirties turtą, o ypač kai yra įgyjama dalis nuosavybės, būtina įvertinti visus tokio objekto pliusus ir minusus.