Nuomos mokesčio indeksavimas: praktinės klaidos ir teismų gairės verslui

Ilgalaikės nuomos sutartys dažnai numato nuomos mokesčio indeksavimą. Vienas dažniausiai taikomų kriterijų – vartotojų kainų indeksas (VKI). Praktikoje pasitaiko, kad šalys sutaria dėl VKI taikymo, tačiau detalesnių nuostatų dėl indeksavimo mechanizmo neįtraukia ir nenumato galimų rizikų. Pasak advokatų profesinės bendrijos AVOCAD vyresniosios teisininkės Sandros Mickienės, tokia „standartinė“ formulė iš pirmo žvilgsnio gali atrodyti patikima, tačiau netinkamai suformuluotos nuostatos gali turėti ir neigiamą poveikį. „Netikėtai pasikeitus ekonominėms aplinkybėms, VKI pokytis gali šoktelėti taip stipriai, kad tai gali ženkliai padidinti nuomos kainą, ypač nuomojant didelio ploto patalpas, kur mėnesinė nuoma skaičiuojama dešimtimis ar net šimtais tūkstančių eurų“, - pastebi S. Mickienė. Taigi kaip išvengti šių rizikų ir užtikrinti subalansuotą indeksavimo mechanizmą? Vartotojų kainų indeksas (VKI) dažnai pasirenkamas kaip nuomos mokesčio indeksavimo kriterijus ilgalaikėse nuomos sutartyse dėl kelių esminių priežasčių. Pirma, VKI yra oficialiai skelbiama statistinė reikšmė, atspindinti bendrą prekių ir paslaugų kainų pokytį šalyje, todėl jis laikomas objektyviu rodikliu. Antra, VKI taikymas suteikia šalims aiškų, lengvai suprantamą ir prognozuojamą pagrindą koreguoti nuomos mokestį, leidžiant išlaikyti sutarties ekonominę pusiausvyrą bei apsaugoti nuomotoją nuo infliacijos poveikio. Trečia, VKI plačiai pripažįstamas rinkoje, todėl jo naudojimas padeda užtikrinti skaidrumą ir sumažinti ginčų dėl nuomos mokesčio dydžio riziką. Pasak teisininkės, dažniausiai šalys nuomos sutartyje aiškiai susitaria, koks konkretus indeksas bus taikomas nuomos mokesčiui perskaičiuoti (pavyzdžiui, VKI pokytis per metus), nurodo jo skelbimo šaltinį, taip pat nustato taikymo pradžią ir apskaičiavimo formulę. Tokios formuluotės laikytinos tinkamomis, nes abi šalys supranta, kokiu rodikliu remiamasi ir kokiu būdu jis bus naudojamas. Vis dėlto, daugeliu atvejų šalys neįtvirtina VKI „lubų“, nei jokių išimčių ar alternatyvių taisyklių, kurios būtų taikomos, ištikus ekstremalioms ekonominėms aplinkybėms, pavyzdžiui, pandemijai, energetikos krizei ar kitiems netipiniams rinkos sukrėtimams. AVOCAD teisininkė įspėja, kad būtent tokiose situacijose ir kyla praktinių problemų: nuomos kaina gali pakilti tiek staigiai ir reikšmingai, kad nuomininkui tampa sudėtinga išlaikyti veiklos stabilumą. „Tarkime, logistikos įmonė kiekvieną mėnesį moka 200 000 eurų nuomos mokestį. Jei dėl naujos ekonominės krizės ar pandemijos VKI pokytis siektų, pavyzdžiui, 20 %, pagal sutartyje numatytas indeksavimo taisykles perskaičiuotas nuomos mokestis išaugtų iki 240 000 eurų. Toks staigus 40 000 eurų mėnesinis padidėjimas gali lemti reikšmingą bendrovės veiklos sąnaudų augimą ir kelti realią finansinių sunkumų grėsmę“, - pažymi S.Mickienė. Svarbu suprasti, kad pagal Civilinį kodeksą ir teismų praktiką galioja principas pacta sunt servanda – sudaryta sutartis šalims privaloma kaip įstatymas. Tai reiškia, kad įsipareigojimai turi būti vykdomi net ir tada, kai tai tampa sudėtingiau ar finansiškai nepalankiau. Įprasti verslo sunkumai, rinkos svyravimai, infliacijos augimas ar net pandemija paprastai nelaikomi pakankamu pagrindu keisti sutarties sąlygas, ypač kai sutartį sudaro profesionalūs verslo subjektai, kurie turi pareigą iš anksto įvertinti galimas rizikas. Pagal teismų praktiką, nors konkrečių ekstremalių aplinkybių – tokių kaip pandemija ar geopolitiniai konfliktai – numatyti neįmanoma, verslo subjektai, sudarydami ilgalaikes sutartis, gali ir privalo protingai numatyti, jog ilgesniu laikotarpiu gali įvykti reikšmingų ekonominių pokyčių, kurie lems infliacijos augimą. Todėl, jeigu šalys pačios sutartyje neįtvirtina išimčių iš bendrųjų VKI taikymo taisyklių ar nenusistato VKI taikymo „lubų“, net ir itin reikšmingas indekso padidėjimas laikomas šalių prisiimta rizika. Tiesa, teisininkė atkreipia dėmesį į tai, kad Civilinis kodeksas numato galimybę prašyti teismo pakeisti sutartį (pavyzdžiui, nuomos mokesčio skaičiavimo mechanizmą), jeigu atsiranda aplinkybės, iš esmės pakeičiančios šalių sutartinių prievolių pusiausvyrą. Tačiau šio instituto taikymas nėra paprastas, nes nukentėjusi šalis privalo įrodyti visas nustatytas sąlygas:

1. kad aplinkybės atsirado jau po sutarties sudarymo;
2. kad jų nebuvo galima protingai numatyti sudarant sutartį;
3. kad jos nepriklausė nukentėjusios šalies kontrolei; ir
4. kad ši šalis nebuvo prisiėmusi tokių aplinkybių atsiradimo rizikos.

Būtent tokio pobūdžio argumentais rėmėsi vienoje byloje ir nuomininkas, kuris prašė teismo pripažinti, kad pagal ilgalaikę nuomos sutartį nuomos mokestis turi būti indeksuojamas ne pagal faktiškai susiformavusį SVKI dydį, o taikant 1,9 proc. indeksą. Nuomininkas paaiškino, kad dėl karo Ukrainoje ir kitų ekonominių veiksnių SVKI pašoko iki 17,2 proc. Nuomininkas teigė, kad toks beprecedentis šuolis iš esmės pakeitė sutarties pusiausvyrą, todėl prašė pakeisti indeksavimo mechanizmą ir pritaikyti mažesnį indeksą. Vis dėlto Lietuvos Aukščiausiasis Teismas konstatavo, kad vien reikšmingas SVKI padidėjimas savaime nereiškia iš esmės pasikeitusios sutartinių prievolių pusiausvyros, kuri pateisintų pacta sunt servanda principo išimtį. Teismas akcentavo, kad sutartys turi būti vykdomos net ir tada, kai vykdymas tampa sudėtingesnis, o minėto instituto taikymas galimas tik esant fundamentaliam prievolių disbalansui. Teismas paaiškino, jog nagrinėjamu atveju momentinis SVKI šuolis padidino nuomos mokestį apie 33,8 proc., tačiau bendras sutarties kainos padidėjimas siekė viso labo tik 7,04 proc. Tai gali apsunkinti sutarties vykdymą, tačiau nelaikytina tokio masto pokyčiu, kuris pateisintų teisinį įsikišimą į šalių laisva valia sudarytą susitarimą. Be to, nuomininkas turėjo tvirtą finansinę padėtį, todėl nuomos sąnaudų padidėjimas objektyviai nekėlė grėsmės jos veiklos tęstinumui, o būtent tokia rizika yra reikšminga, vertinant pasikeitusių aplinkybių poveikį. Teismas taip pat pažymėjo, kad nors pandemijos ar karo sukelti veiksniai negalėjo būti prognozuojami, iš esmės pasikeitusia aplinkybe laikytinas pats indeksas, o ne priežastys, kurios jį nulėmė. Verslo subjektai, sudarydami ilgalaikes (pvz., 10-15 metų) sutartis, turi protingai numatyti, kad per tokį laikotarpį gali vykti rinkos svyravimai, įskaitant ir reikšmingesnį infliacijos padidėjimą. Be to, pačios sutarties nuostatos rodė, kad nuomininkas prisiėmė infliacijos riziką – SVKI indeksavimas buvo įtvirtintas kaip besąlyginis ir neribotas, o jokios indeksavimo „lubos“ nebuvo numatytos. Todėl šalys iš anksto susitarė dėl rizikos paskirstymo, o SVKI padidėjimas, nors ir didesnis nei įprastai, iš esmės nekeičia šio paskirstymo. Todėl, pasak AVOCAD teisininkės Sandros Mickienės, atsižvelgiant į susiformavusią teismų praktiką ir dabartinę ekonominę situaciją, verslui rekomenduotina jau sutarties sudarymo metu derėtis dėl papildomų nuostatų, numatančių išimtis iš bendrųjų VKI taikymo taisyklių arba nustatyti aiškias indeksavimo „lubas“. Skirtingų indeksų metiniai ir vidutiniai metiniai pokyčiai gali ženkliai skirtis – kai kuriais atvejais net daugiau nei dvigubai. Tai reiškia, kad tais atvejais, kai nuomos kaina indeksuojama pagal metinį pokytį, nuomininkai gali susidurti su gerokai didesniu nuomos kainos padidėjimu nei tie, kurių indeksavimas susietas su vidutiniu metiniu pokyčiu. „Sutarties derinimo etape įsivertinkite, kokius indeksus šalių pasirinkimas apimtų ir kaip šie indeksai kito per pastaruosius laikotarpius. Toks išankstinis vertinimas padeda geriau suprasti, kokią realią įtaką indeksacija gali turėti nuomos kainai ir kokios rizikos siejasi su skirtingais indeksais“, - pataria S. Mickienė. Teisininkė įvardija ir alternatyvų sprendimą – nuomos mokesčio dydį sieti su patalpų išlaikymo bei priežiūros sąnaudomis. Jeigu šios sąnaudos nuomos laikotarpiu reikšmingai padidėja, sutartyje galima nustatyti kainos peržiūrėjimo mechanizmą. Tokios nuostatos leidžia proporcingiau paskirstyti rizikas ir išvengti neproporcingo nuomos mokesčio augimo staigaus infliacijos šuolio metu.